【熊本で不動産売却をお考えの方へ】不動産売却にかかる諸費用と税金をわかりやすく解説！

2026.07.06

「不動産を売ったら売却代金がそのまま手元に残るの？」

「家を売る時にはどんな費用がかかるの？」

「税金ってどのくらいかかるの？」

初めて不動産売却をされる方から、このようなご質問をいただくことがよくあります。

不動産売却では、土地や建物が売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。

実際には、

仲介手数料
登記費用
印紙税
譲渡所得税

などの諸費用や税金が発生する場合があります。

事前に必要な費用を理解しておくことで、「思っていたより手元にお金が残らなかった」という失敗を防ぐことができます。

今回は、熊本で不動産売却を検討されている方へ向けて、不動産売却時にかかる諸費用と税金について分かりやすく解説します。

不動産売却でかかる費用は大きく2種類

不動産売却時の費用は大きく分けると、

① 売却手続きにかかる費用

② 売却利益にかかる税金

の2つがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 仲介手数料

不動産売却で最も大きな費用になることが多いのが仲介手数料です。

仲介手数料とは、不動産会社に売却活動を依頼し、成約した際に支払う成功報酬です。

売れなければ基本的に発生しません。

仲介手数料の計算方法

売買価格が800万円を超える場合

売買価格 × 3％＋ 6万円＋消費税

が上限となります。

売買価格が800万円以下の場合は一律30万円＋消費税の33万円となります。

例

3,000万円で売却した場合

3,000万円 × 3％ + 6万円

＝96万円

消費税を加えると約105万円程度

となります。

② 印紙税

不動産売買契約書には印紙税が必要です。

契約金額によって税額が決まります。

一般的な住宅売買では数千円から数万円程度となることが多いです。

③ 抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、

金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要になります。

主な費用は、

登録免許税
司法書士報酬

です。

一般的には1万円〜3万円程度が目安となります。

④ 測量費用（場合による）

土地売却では境界が不明確な場合があります。

その場合、

土地家屋調査士による測量

が必要になるケースがあります。

土地の広さや状況によりますが、数十万円かかる場合もあります。

⑤ 解体費用（場合による）

老朽化した空き家などでは、

建物を解体して更地で売却した方が売れやすいケースがあります。

解体費用は建物の構造や大きさによって異なります。

事前に不動産会社へ相談することが大切です。

売却時にかかる税金とは？

ここからは税金について解説します。

譲渡所得税とは？

不動産売却で利益が出た場合に課税される税金です。

例えば、

購入時より高く売れた場合

に発生する可能性があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得

＝売却価格 − 取得費 − 諸費用

で計算されます。

例

購入価格 1,500万円

売却価格 2,500万円

諸費用 200万円

の場合

利益は約800万円

となります。

この利益部分に税金がかかります。

所有期間によって税率が変わる

不動産は所有期間によって税率が異なります。

長期譲渡所得

所有期間5年超

税率約20％

短期譲渡所得

所有期間5年以下

税率約39％

そのため、売却タイミングによって税負担が大きく変わることがあります。

マイホーム売却には特例がある

ここは非常に重要です。

自宅を売却する場合、

一定条件を満たせば

3,000万円特別控除

が利用できる可能性があります。

3,000万円特別控除とは？

譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

つまり、

売却利益が3,000万円以内であれば税金がかからないケースもあります。

多くのマイホーム売却で利用されている制度です。

相続した不動産を売却する場合

近年増えているのが相続不動産の売却です。

相続した実家や空き家を売却する際も、

条件によって税制優遇を受けられる場合があります。

例えば、

相続空き家の特例
取得費加算の特例

などがあります。

適用条件があるため、事前確認が重要です。

不動産売却でよくある勘違い

「売れた金額が全部残る」

実際には諸費用や税金が発生します。

「税金は必ずかかる」

利益が出なければ課税されないケースもあります。

また特例制度が利用できる場合もあります。

「相続した家は税金が高い」

特例を活用することで税負担を軽減できるケースがあります。

売却前に資金計画を立てることが大切

不動産売却では、

「いくらで売れるか」

だけではなく、

「最終的にいくら手元に残るか」

が重要です。

そのためには、

仲介手数料
登記費用
税金
その他費用

まで含めて確認しておく必要があります。

まとめ｜不動産売却は費用と税金を理解して進めることが大切

不動産売却時には、

仲介手数料
印紙税
抵当権抹消費用
測量費用
解体費用
譲渡所得税

などが発生する場合があります。

ただし、

3,000万円特別控除
相続空き家特例

などを活用できるケースもあり、実際の税負担は大きく変わります。

そのため、売却を検討し始めた段階で専門家へ相談することが大切です。

ルーツ株式会社では、熊本市・合志市・菊陽町・大津町をはじめ、熊本県内の不動産売却・相続不動産売却のご相談を承っております。

「家を売るといくら手元に残る？」
「税金はどのくらいかかる？」
「相続した実家を売りたい」

そんなご相談もお気軽にお問い合わせください。

不動産には、その土地や家で育まれた思い出があり、人生のルーツがあります。

私たちルーツ株式会社は、お客様の大切な不動産売却を誠意を持ってサポートいたします。