【不動産売却で税金がかからない？】3,000万円特別控除とは？初めての不動産売却でもわかりやすく解説

2026.07.09

「家を売ったら税金がかかると聞いたけど本当？」

「不動産売却の3,000万円特別控除って何？」

「相続した実家やマイホームにも使えるの？」

不動産売却を検討されている方の中には、このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

不動産を売却して利益が出た場合、通常は譲渡所得税という税金がかかります。

しかし、マイホームの売却には大きな税制優遇制度があり、それが「3,000万円特別控除」です。

この制度を利用することで、売却益が出たとしても税金がかからないケースが数多くあります。

実際に不動産売却をされた方の多くが利用している制度ですが、条件を知らずにいると損をしてしまう可能性もあります。

今回は、不動産売却を検討されている方へ向けて、「3,000万円特別控除」の仕組みや適用条件について分かりやすく解説します。

3,000万円特別控除とは？

正式には、

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」

と呼ばれる制度です。

簡単に言うと、

マイホームを売却して利益が出ても、その利益から最大3,000万円まで差し引くことができる制度

です。

そもそも譲渡所得とは？

不動産売却で税金がかかるのは、売却価格そのものではありません。

課税対象となるのは「利益」です。

この利益を譲渡所得といいます。

計算式は次の通りです。

譲渡所得

＝売却価格 − 購入価格 − 売却にかかった費用

例

購入価格：2,000万円

売却価格：3,500万円

売却費用：200万円

の場合

譲渡所得は

3,500万円 − 2,000万円 − 200万円

＝1,300万円

となります。

通常であれば、この1,300万円に対して税金がかかります。

3,000万円特別控除を使うとどうなる？

先ほどの例で考えてみましょう。

譲渡所得

1,300万円

3,000万円特別控除

▲1,300万円

結果

課税所得 0円

となります。

つまり、

税金がかからない

可能性があります。

これが3,000万円特別控除の大きなメリットです。

どんな不動産でも使えるの？

残念ながら、すべての不動産で利用できるわけではありません。

適用できるのは主に、

自分が住んでいたマイホーム

です。

適用条件① 自宅として住んでいたこと

この制度は居住用財産が対象です。

そのため、

自宅
マイホーム

は対象になります。

一方で、

賃貸アパート
投資用マンション
駐車場
事業用不動産

などは対象外です。

適用条件② 住まなくなってから3年目の年末までに売却すること

例えば、

2025年に引越した場合

2028年12月31日まで

に売却すれば対象になる可能性があります。

空き家になったからといってすぐに対象外になるわけではありません。

適用条件③ 親子や夫婦間の売買ではないこと

次のような売買は対象外です。

親子間売買
夫婦間売買
同族会社への売却

第三者への売却である必要があります。

相続した実家でも利用できる？

よくあるご相談がこちらです。

結論から言うと、

相続した実家は通常の3,000万円特別控除の対象外になるケースが多い

です。

なぜなら、

売却する本人が住んでいないためです。

ただし、

相続空き家の3,000万円特別控除

という別の特例制度があります。

一定条件を満たせば相続した空き家でも税負担を軽減できる可能性があります。

相続不動産の売却を検討されている方は、早めに相談することをおすすめします。

3,000万円特別控除を受けるために必要な手続き

ここで注意したいのが、

自動的に適用される制度ではない

という点です。

利用するためには、

確定申告

が必要になります。

会社員の方でも、不動産売却をした年は確定申告を行う必要があります。

よくある勘違い

「売却価格が3,000万円以下なら税金がかからない」

これは間違いです。

売却価格ではなく、

利益（譲渡所得）

が対象です。

「確定申告しなくても大丈夫」

これも間違いです。

特例を受けるには申告が必要です。

「相続した家なら必ず使える」

相続不動産は別制度になる場合があります。

適用条件の確認が重要です。

不動産売却前に相談することが大切

不動産売却では、

売却価格
税金
諸費用
特例制度

によって最終的な手取り額が大きく変わります。

そのため、

「売れる価格だけ」

ではなく、

「最終的にいくら手元に残るか」

まで考えて計画することが重要です。

まとめ｜3,000万円特別控除は不動産売却時にぜひ知っておきたい制度

3,000万円特別控除は、

マイホーム売却時の利益から最大3,000万円を控除できる非常に大きな税制優遇制度です。

条件を満たせば、

売却益が出ても税金がかからないケースも多くあります。

ただし、

自宅であること
適用条件を満たすこと
確定申告を行うこと

などの要件があります。

制度を知らずに売却してしまうと、本来受けられる税制優遇を逃してしまう可能性もあります。

ルーツ株式会社では、熊本市・合志市・菊陽町・大津町をはじめ熊本県内の不動産売却・相続不動産売却のご相談を承っております。

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