【相続した実家の売却で税金が安くなる？】相続空き家の3,000万円特別控除をわかりやすく解説

2026.07.13

「親から相続した実家を売却したい」

「空き家を売ると税金がかかるの？」

「相続空き家の3,000万円特別控除って何？」

近年、相続によって実家や空き家を取得された方から、このようなご相談をいただく機会が増えています。

相続した不動産を売却する場合、売却によって利益が出ると譲渡所得税が発生する可能性があります。

しかし、一定の条件を満たせば、

最大3,000万円まで譲渡所得を控除できる

「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度があります。

この制度を利用することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。

今回は、相続した実家や空き家の売却を検討されている方へ向けて、相続空き家の3,000万円特別控除について分かりやすく解説します。

相続空き家の3,000万円特別控除とは？

正式には、

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

と呼ばれる制度です。

簡単に言うと、

相続した実家や空き家を売却した際に発生した利益から、最大3,000万円を差し引くことができる制度です。

その結果、

税金がかからなくなるケースもあります。

なぜこの制度ができたの？

日本では少子高齢化の影響により、相続後に空き家となる住宅が増えています。

空き家が増えると、

老朽化
防犯上の問題
景観悪化
倒壊リスク

などが発生します。

そこで国は、空き家の流通を促進するために、この特例制度を設けています。

どれくらい税金が変わるの？

例えば、

相続した実家を売却して

譲渡所得が2,000万円

発生した場合、

通常であれば税金が発生する可能性があります。

しかし、

3,000万円特別控除を利用できれば、

2,000万円 − 3,000万円

＝0円

となり、

課税対象がなくなるケースがあります。

これは非常に大きなメリットです。

適用条件① 相続した住宅であること

この特例は、

親などが住んでいた住宅を相続した場合

に利用できます。

投資用不動産や賃貸アパートなどは対象外です。

適用条件② 被相続人が一人で住んでいたこと

制度を利用するためには、

亡くなった方（被相続人）が亡くなる直前まで一人で住んでいたこと

が基本条件となります。

老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定条件を満たせば対象となるケースがあります。

適用条件③ 昭和56年5月31日以前に建築された住宅

旧耐震基準で建築された住宅が対象となります。

つまり、

1981年（昭和56年）5月31日以前

に建築された住宅です。

熊本県内でも相続される実家の多くが該当する可能性があります。

適用条件④ 売却まで空き家であること

相続後、

賃貸に出していない
事業利用していない
他人が住んでいない

ことが必要です。

相続後に貸してしまうと適用できなくなる可能性があります。

適用条件⑤ 耐震基準を満たすか解体すること

ここが重要なポイントです。

売却時には、

①耐震リフォームを行う

または

②建物を解体して更地で売却する

必要があります。

そのため、古い空き家の場合は解体後に土地として売却されるケースも多くあります。

適用条件⑥ 売却価格が1億円以下

売却価格が1億円を超える場合は利用できません。

一般的な住宅売却であれば問題になるケースは少ないでしょう。

相続空き家を放置するリスク

「いつか売ろう」

と思っている方も少なくありません。

しかし空き家は時間が経つほど、

建物が老朽化する
修繕費が増える
資産価値が下がる
買い手が見つかりにくくなる

可能性があります。

さらに税制優遇制度には期限や条件があります。

利用できるうちに検討することが大切です。

相続した実家は売却と活用どちらがいい？

相続不動産の活用方法には、

売却する
賃貸として貸す
リフォームして利用する

などがあります。

ただし、

遠方に住んでいる
管理が難しい
今後住む予定がない

という場合は、売却を選択される方も多くいらっしゃいます。

まずは現在の価値を把握することが重要です。

よくある質問

実家に荷物が残っていても売却できる？

可能です。

ただし売却前に整理が必要になるケースがあります。

相続登記が終わっていなくても相談できる？

もちろん可能です。

相続手続きからサポートできる場合もあります。

空き家が古くても売れる？

建物として売却できる場合もあれば、土地として売却した方が良い場合もあります。

まずは査定をおすすめします。

まとめ｜相続空き家の3,000万円特別控除は活用しないともったいない制度

相続した実家や空き家を売却する際、

一定条件を満たせば

最大3,000万円まで譲渡所得を控除できる

非常に大きな税制優遇制度があります。

相続した空き家をお持ちの方は、

売却価格
税金
解体の必要性
特例の適用可否

を早めに確認することが大切です。

ルーツ株式会社では、熊本市・合志市・菊陽町・大津町をはじめ熊本県内の相続不動産・空き家売却のご相談を承っております。

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