不動産投資の種類を徹底比較｜種類ごとのメリット・デメリットを初心者向けに解説

2026.09.24

不動産投資にはどんな種類がある？

不動産投資には、マンションやアパート、一戸建てなど、さまざまな種類があります。

不動産投資の代表的な種類は、主に以下の5つです。

区分マンション投資
一棟アパート・一棟マンション投資
戸建て賃貸投資
駐車場投資
事業用不動産投資

それぞれ必要な資金や収益性、リスクが異なるため、「どの種類の不動産投資が一番良い」という答えはありません。

大切なのは、投資の目的や自己資金、リスク許容度に合った不動産投資を選ぶことです。

この記事では、不動産投資の種類ごとの特徴やメリット・デメリットを、初めて不動産投資を検討する方にもわかりやすく解説します。

不動産投資の種類を一覧で比較

種類	主な特徴	メリット	デメリット
区分マンション	1室を購入して賃貸	少額から始めやすい	空室時に収入がゼロになる
一棟アパート・マンション	建物全体を所有	複数の家賃収入を得られる	購入費用や管理負担が大きい
戸建て賃貸	一戸建てを賃貸	ファミリー需要が期待できる	修繕費が高額になりやすい
駐車場	土地を駐車場として活用	管理が比較的容易	収益性が低い場合がある
事業用不動産	店舗・事務所などを賃貸	高い収益が期待できる場合がある	空室期間が長くなる可能性がある

① 区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資です。

不動産投資の中では比較的始めやすい種類として知られています。

区分マンション投資のメリット

少額から始めやすい

一棟アパートや一棟マンションと比較すると、購入価格が低い物件も多く、初めて不動産投資を行う方でも検討しやすい傾向があります。

管理の手間を抑えやすい

建物全体の管理は管理組合が行うため、投資家が建物全体を管理する必要はありません。

立地の良い物件を選びやすい

駅近など、賃貸需要の高いエリアにあるマンションを選びやすいこともメリットです。

区分マンション投資のデメリット

空室になると家賃収入がゼロになる

一室のみを所有するため、空室になると家賃収入がなくなります。

それでもローン返済や管理費などの支払いは続くため、空室リスクへの備えが必要です。

管理や修繕の自由度が低い

マンション全体の修繕や管理については、管理組合の方針に影響されます。

② 一棟アパート・一棟マンション投資

一棟アパート・一棟マンション投資とは、建物全体を購入し、複数の部屋を賃貸する不動産投資です。

一棟投資のメリット

複数の部屋から家賃収入を得られる

一部屋が空室になっても、他の部屋に入居者がいれば家賃収入を得られます。

そのため、区分マンションと比較して空室リスクを分散しやすい点がメリットです。

建物全体を自分で管理しやすい

修繕や設備交換などについて、所有者として計画を立てやすいという特徴があります。

資産規模を大きくしやすい

将来的に複数の収益物件を所有したい方にとって、一棟投資は資産形成の選択肢となる場合があります。

一棟投資のデメリット

購入価格が高額になりやすい

物件価格が高くなるため、多額の自己資金やローンが必要になることがあります。

修繕費が大きくなる可能性がある

屋根や外壁、給排水設備など、建物全体の修繕が必要になる場合があります。

購入前には修繕履歴や建物の状態を確認することが重要です。

③ 戸建て賃貸投資

戸建て賃貸投資とは、一戸建てを購入し、入居者へ貸し出す不動産投資です。

ファミリー世帯をターゲットにした賃貸経営が中心となります。

戸建て賃貸のメリット

長期入居が期待できる

ファミリー世帯は、引越しの頻度が単身者と比べて低い傾向があり、長期入居につながる可能性があります。

物件の選択肢が幅広い

新築だけでなく、中古戸建てや空き家を購入してリフォームする方法もあります。

土地を所有できる

建物だけでなく土地も所有するため、将来的な売却や別の活用方法を検討できる場合があります。

戸建て賃貸のデメリット

修繕費が高額になる場合がある

屋根や外壁、給湯器、水回りなど、修繕が必要になった場合には大きな費用が発生することがあります。

空室になると収入がゼロになる

区分マンションと同じく、一戸のみを所有する場合は空室時に家賃収入がなくなります。

④ 駐車場投資

駐車場投資とは、土地を月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法です。

建物を建築せずに始められるケースもあるため、比較的シンプルな不動産投資といえます。

駐車場投資のメリット

建物の修繕費が少ない

建物を所有しない場合、屋根や外壁などの大規模修繕費が発生しにくいという特徴があります。

管理が比較的簡単

アパートやマンションと比較すると、管理の負担を抑えやすい傾向があります。

土地の活用方法を変更しやすい

将来的に建物を建築するなど、別の土地活用へ変更しやすい場合があります。

駐車場投資のデメリット

収益性が低い場合がある

土地の広さや立地によっては、アパートやマンションと比べて収益性が低くなる可能性があります。

税金面で注意が必要

住宅用地と比較して、税制上の扱いが異なる場合があります。

⑤ 事業用不動産投資

事業用不動産投資とは、店舗や事務所、倉庫などを購入し、事業者へ貸し出す不動産投資です。

事業用不動産のメリット

高い賃料収入が期待できる場合がある

住宅と比較して、広い面積を必要とするテナントでは高額な賃料となるケースがあります。

長期契約につながる場合がある

事業者が長期間営業する場合、長期的な賃貸契約につながる可能性があります。

事業用不動産のデメリット

空室期間が長くなる可能性がある

テナントが退去した場合、次の入居者が決まるまで長期間かかることがあります。

テナントによって収益が左右される

入居する事業者の業種や経営状況によって、賃貸経営の安定性が変わる場合があります。

初心者におすすめの不動産投資は？

「初心者にはどの不動産投資がおすすめですか？」という質問に対して、全員に共通する正解はありません。

例えば、

少額から始めたい方 → 区分マンション
複数の家賃収入を得たい方 → 一棟アパート・マンション
土地も含めて所有したい方 → 戸建て賃貸
管理の手間を抑えたい方 → 駐車場
高い収益性を目指したい方 → 事業用不動産

など、目的によって適した投資方法は異なります。

ただし、収益性だけでなく、空室リスクや修繕費、借入金額、将来の売却まで考えることが大切です。

不動産投資の種類を選ぶときの3つのポイント

① 投資目的を明確にする

まずは、

毎月の家賃収入が欲しい
老後の資産形成をしたい
将来の売却益を期待したい
相続対策を考えている

など、投資の目的を明確にしましょう。

② 無理のない資金計画を立てる

不動産投資では、購入費用だけでなく、

ローン返済
固定資産税
管理費
修繕費
保険料

などの費用が発生します。

家賃収入が減少した場合でも対応できるよう、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

③ 出口戦略を考える

不動産投資では、購入時だけでなく「将来どうするか」も重要です。

将来的に、

売却する
保有し続ける
建て替える
別の用途に活用する

など、出口戦略を考えておくことで、より計画的な投資判断ができます。

まとめ｜自分に合った不動産投資の種類を選ぶことが大切

不動産投資には、区分マンション、一棟アパート・マンション、戸建て賃貸、駐車場、事業用不動産など、さまざまな種類があります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、利回りや購入価格だけで判断するのではなく、自分の投資目的や資金計画に合った物件を選ぶことが重要です。

私たちルーツ株式会社は、「不動産とは人生のルーツ（根源）である」と考えています。

収益物件も、お客様の将来の資産形成やご家族の未来に関わる大切な不動産です。

これまで、一般的な不動産売買に加え、事業用不動産、事業用賃貸、収益物件の売買、競売など、さまざまな不動産取引を経験してきました。

その経験を活かし、お客様の目的や資金計画に合わせて、物件選びから購入後の運用、将来の売却まで見据えたご提案を行っています。

「不動産投資を始めたいけれど、どの種類が自分に合っているかわからない」という方は、ぜひお気軽にルーツ株式会社へご相談ください。

よくある質問

Q. 不動産投資にはどんな種類がありますか？

A. 主な種類として、区分マンション投資、一棟アパート・マンション投資、戸建て賃貸、駐車場投資、事業用不動産投資などがあります。

Q. 初心者におすすめの不動産投資はどれですか？

A. 初心者におすすめの種類は、自己資金や投資目的によって異なります。少額から始めたい場合は区分マンション、土地を含めて所有したい場合は戸建て賃貸などが選択肢になります。

Q. 利回りが高い不動産投資を選べば成功しますか？

A. いいえ。利回りだけで判断するのは危険です。空室リスク、修繕費、立地、賃貸需要、将来の売却可能性などを総合的に確認する必要があります。

Q. 不動産投資で最も重要なことは何ですか？

A. 投資目的を明確にし、無理のない資金計画を立てたうえで、長期的な収益性とリスクを総合的に判断することが重要です。